[부동산] 2017년 7월 ~ 2019년 12월 대구가 상승한 이유 - 매매지수와 입주물량

지난번 포스팅에서는 2016~2017년 상반기까지 대구가 하락한 이유에 대해 자세히 살펴봤다. 결국엔 공급폭탄 때문이었다. 오늘은 하락장을 2017년 7월에 바닥을 찍고 다시 반등하면서 대구가 상승한 이유에 대해서 알아보겠다. 미리 스포하자면 결국 공급이다. 대구는 입주물량에 영향을 많이 받는 지역이다. 

 

 

1. 대구는 왜 상승했나? 

미분양 그래프를 보면 2015년 12월부터 매매지수(검은색 선)가 하락모습을 볼 수 있다. 계속 하락하다가 2017년 7월에 바닥을 찍고 다시 상승한다. 그런데 2017년 7월까지는 하락하다가 왜 갑자기 반등한 것일까? 2015년 말에 미분양이 2,396건 터지면서 매매지수가 급격히 하락하였다. 미분양이 거의 다 해소될때까지 매매지수는 계속 하락하다가, 2017년 중순 지나서야 미분양이 거의 해소 되면서 다시 반등하기 시작한 것이다. 또한 입주물량(연두색 막대)을 보면 2018년부터는 아파트에 대한 고정수요(초록색 점선)보다 입주물량이 아래에 있는 것을 확인할 수 있다. 기존의 미분양이 해소되었으면서 신축 공급도 적절하게 감소했기에 상승장을 맞이한 것이다. 그런데 대구의 모든 지역이 똑같이 상승하지는 않았을 것이다. 누가 시세를 견인하고 또 많이 오른 것일까? 

 

 

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2. 대구 어디서부터 올랐나? 왜 그 지역부터 올랐나? 

2017년 7월 (반등시점)부터 2018년 7월까지 1년 간 상승세를 보면 수성구와 중구가 비슷하게 가장 빨리 상승한 것을 볼 수 있다. 수성구와 중구는 왜 대구에서 가장 먼저 상승한 것일까? 대구를 잘 안다면 두 지역이 각각 대구의 1,2위의 상급지라는 공통점을 바로 캐치할 것이다. 아래의 아파트 급지표를 보면 수성구와 중구의 평당가가 다른 구/군보다 높게 형성된 것을 알 수 있다. 수성구는 일단 넘사벽인 게 보이고... 중구는 모든 동네가 평당가 1500~1700만원 사이에 높게 분포하고 있다. 중구는 재건축재개발을 통해서 신축 아파트들이 많이 생긴 곳이다. 즉, 상품성이 좋은 지역이라는 뜻이다. 결론은 상급지일수록 먼저 오른다는 것이다. 

 

 

2019년 말까지 그래프를 더 연장해서 보도록 하자. 아래 그래프를 보면 2019년 말에는 지역별로 상승률이 많이 차이나는 것을 볼 수 있다.

 

중구, 서구 - 많이 상승

수성구, 남구, 달서구 - 중간 상승

동구, 달성군, 북구 - 조금 상승

 

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도대체 왜 이렇게 지역별로 상승률이 달랐던 것일까? 상승률 순서대로 살펴보자.

 

[1] 중구

중구는 2017-2018년엔 고정수요보다 입주물량이 꽤 많았고, 2018년 10월 이후부터 2019년 동안 입주물량이 아예 없었다. 17-18년에는 공급이 꽤 있었는데도 왜 가격이 상승했던 것일까? 이를 파악하려면 우선 고정수요가 의미하는 바를 이해해야 한다. 중구의 고정수요는 대략 500세대 미만이다. 고정수요란 인구수의 일정 비율로 도출된 값이다. 즉, 인구를 고려했을 때 대체로 500세대 정도의 수요가 있을 것이라는 의미지 이 값이 실제 전체 수요를 의미하는 것은 아니다. 중구의 공급이 고정수요보다 많았지만 실제 수요는 공급을 다 소화했고 오히려 부족했기에 가격이 올랐다고 볼 수 있다. 정말 그랬는지 데이터로 확인해보겠다. 

 

2017~2018년 동안 아래 세 단지 약 2,000세대가 입주했다. 각 아파트 단지의 입주시기 분위기를 살펴보자.

 

대구역센트럴자이의 입주시기 거래량(아래 그래프 왼쪽 첫번째)을 보면 매매와 전세거래량 둘 다 적었다. 전체가 1,005세대인데 그 중 전세거래량이 누적해서 약 100건 정도이다. 10%를 제외한 대부분이 실거주 했다고 할 수 있다. 비록 중구의 고정수요가 500세대 미만이고, 이미 입주세대 수가 고정수요를 2배 이상 넘었음에도 불구하고 대부분 실수요가 탄탄히 받쳐줬음을 알 수 있다. 중구는 상급지이기 때문에 실거주 수요가 많다는 것이 납득 가능하다.  

 

다른 두 단지(e편한세상대신, 남산역화성파크드림)도 총 880세대 중에서 약 120세대만 전세로 거래가 되었다. 약 13%이다. 당시 중구에는 미분양도 전혀 없었고, 심지어 16-17년 대구 전체가 하락하는 와중에도 중구는 혼자서 전혀 하락하지 않았다. 그만큼 실수요가 받쳐주는 지역이라는 뜻이다. 이렇듯 실수요가 충분했기에 입주물량이 많았음에도 가격이 하락하지 않고 오히려 상승할 수 있었던 것이다. 

 

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[2] 서구

서구는 애초에 2012년부터 장기적으로 고정수요 대비 입주물량이 매우 적었다. 그래서 서구는 2016-2017년 하락장에도 많이 하락하지 않았다. 사람들이 상급지인 수성구와 중구에 살고 싶은데 공급이 적으니 다음 급지인 서구, 남구, 달서구, 북구 등으로 퍼졌을 것이다. 그 중에서 서구가 2017-2018년에도 계속 공급이 부족해서 많이 상승한 것이다.

 

[3-5] 수성구, 남구, 달서구

수성구와 남구는 꽤 가파르게 상승하다가 2019년에 입주물량이 많아지면서 보합 내지 약간 하락을 하며 상승률이 중간 수준에 머무르게 되었다. 수성구와 남구는 중구와 다르게 (추정된) 고정수요가 실제 수요와 비슷하여 이런 결과가 나온 듯 하다. 

 

 

달서구 또한 고정수요 대비 공급물량이 부족한 시기에 계속해서 상승했다. 그런데 왜 달서구는 서구만큼 가파르게 상승하지 않았을까? 달서구도 서구처럼 18-19년에 공급이 부족했는데 서구만큼 상승하지 못한 이유는 뭘까? 답은 과거 입주물량에 있었다. 서구는 2012년부터 장기적으로 공급이 적었던 반면 달서구는 서구에 비해 상대적으로 공급을 꾸준히 해왔기 때문이다. 서구에는 오랫동안 공급이 되지 않았기에 상승장에서 달서구보다 더 가파르게 더 많이 상승한 것이다.

 

 

[6-8] 동구, 달성군, 북구

동구, 달성군, 북구는 모두 상승률이 매우 낮았는데 그 이유 또한 과거의 입주물량에서 찾을 수 있다. 세 지역 모두 16-17년에 고정수요 대비 입주물량이 많았던 지역들이다. 또한 세 지역 모두 대구 내에서 하급지에 속하는 지역들이다. 즉, 공급이 많이 있었고 입지가 낮았기에 덜 오른 것이다.

 

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그래서 더 많이 오른 곳과 덜 오른 곳의 차이점은 무엇인가?

지금까지 각 지역의 입주물량을 바탕으로 상세하게 분석해봤다. 그래서 결론은 무엇인가? 많이 오른 지역은 실제 수요 대비 공급이 부족했던 곳들이다. 대표적인 사례가 서구와 수성구다. 수성구는 서구보다 먼저 상승했지만, 2019년에 공급이 많아지면서 보합이 되었고, 반면 서구는 장기적인 공급 부족으로 인해 꾸준히 상승하였다. 그래서 서구가 수성구를 이기는 결과를 낳은 것이다. 요약하자면, 상승장에서 처음에는 상급지가 먼저 오르지만 시간이 지날수록 수요 대비 공급이 부족한 지역들이 더 많이 상승한다는 것이다.

 

그럼 투자자로서 나는 미래에 어떤 투자를 해야하는 것일까? 과거에 비해 미분양이 많이 감소한 지역을 찾고, 그 지역의 상급지가 오르기 시작했는지 확인해야 한다. 상급지가 오르고 있다면 다음에 오를만한 지역을 찾는다. 이때 해당 지역에 과거 공급이 넘쳤는지 또는 많이 부족했는지를 분석한다. 그리고 그 지역이 사람들이 살기 원하는 곳인지, 그러니까 수요가 충분히 있는지 파악한다. (그런데 이 부분이 많이 어려운 듯. 좀 더 공부하다보면 방법을 알게 되겠지...) 이런 분석 과정을 통해 관심 지역을 선정하고 매주 현장 분위기를 모니터링 한다. (부동산에 전화해서 매물의 호가 상승, 거래량 등을 체크) 시장에 나온 매물이 빠르게 소진되고 호가가 상승하고 있다면 매수할 타이밍이 온 것이다. 아직 실제로 투자를 해본 것은 아니지만 어떻게 시작해야 할지 조금씩 감이 잡히고 있다. :)