[부동산 뉴스] 2023년 1월 10일 규제완화 효과에 대한 기대감 상승, 하지만 여전히 역전세난

둔촌주공 당첨자들 계약 문의 쏟아졌다…관건은 '계약률 77%'

둔촌주공 계약 마감 도래

   - 부동산 규제 완화로 인해 높은 계약률 기대감 상승

       - 규제완화1: 중도금 대출 보증 분양가 상한 기준 12억 폐지

       - 규제완화2: 전매제한 기간 단축 (1년)

       - 규제완화3: 실거주 의무 폐지 → 입주 시기부터 임대 가능

 

계약률 77%를 넘기지 않으면 PF대출 일시 상환 불가 (7,231억)

   - 계약률 70% 이하인 경우, PF대출 상환 불가 → ‘제 2의 PF 시장 자금경색’ 우려

        - 조합원 분담금 상승

        - 조합원분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

        - 권리가액 = 감평가 X 비례율

        - 계약률이 떨어진다는 것은 사업성이 낮아진다는 뜻

        - 즉, 비례율이 감소 → 권리가액 감소 → 조합원분담금 상승

 

둔촌주공 당첨자들 문의 쏟아졌다…관건은 계약률 77 | 한경닷컴 (hankyung.com)

둔촌주공 당첨자들 문의 쏟아졌다…관건은 '계약률 77%'

 

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전셋값 하락·역전세난에 기존 세입자와 감액 갱신계약 급증

임대차 갱신계약 시 전월세 금액을 낮추는 감액 계약 증가

전셋값 하락·역전세난에 기존 세입자와 감액 갱신계약 급증 | 한경닷컴 (hankyung.com)

전셋값 하락·역전세난에 기존 세입자와 감액 갱신계약 급증

 

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규제 풀리자 무더기 통과…'목동 재건축' 본궤도

재건축 안전진단 규제 완화로 재건축 판정을 받는 단지가 증가함

   - 목동아파트 6개(3,5,7,10,12,14) 단지, 신월시영아파트

   - 목동 1,2,4,8,13 단지는 조건부 재건축 판정을 받음

 

재건축 안전진단 규제 완화 내용

   - 구조안전성 점수: 50% → 30%로 감소

   - 주거환경과 설비노후도 점수: 15%, 25% → 30%로 증가

   - 조건부 재건축 시 의무였던 공공기관 적정성 검토를 이제는 지자체 요청이 있을 때만 시행

 

규제 풀리자 무더기 통과…목동 재건축 본궤도 | 한경닷컴 (hankyung.com)

규제 풀리자 무더기 통과…'목동 재건축' 본궤도

 

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넉 달 만에 미분양 물량 감소 전망…"규제 완화 기대감"

주택산업연구원의 조사에 따르면 아파트분양전망지수가 네 달만에 상승함
    1) 지방의 상승 폭이 크게 집계됨
        - 상세: 경남 21.4p 강원 20p, 전남 18.7p 각각 상승함
        - 이유: 제조업 생산 증가로 인한 지역 경기 회복, 지역개발 이슈 등
    2) 수도권은 1.4p 하락함
        - 경기는 소폭 상승, 하지만 서울과 인천이 하락
    3) 모든 지역의 아파트분양전망지수가 100 이하
        - 여전히 낮음 → 아직 전망이 부정적이라는 뜻
    4) 1월 미분양물량 전망지수는 5.9p 하락함

        - 미분양이 감소할 것이라는 전망

 

https://www.hankyung.com/realestate/article/2023011030156

넉 달 만에 미분양 물량 감소 전망…"규제 완화 기대감"

 

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내 생각

정부가 1.3대책으로 발표한 규제 완화들이 조금씩 재건축과 분양 시장의 활성화에 효과를 보이고 있음. 하지만 전문가들은 아직 매수세가 증가하거나 시장의 큰 변화가 오는 단계는 아니라고 함. 여전히 역전세난과 전셋값 하락으로 집주인들이 고생중. 그럼에도 그동안 막혔던 재건축 단지들이 안전진단이라는 큰 관문을 통과하고 있고, 미분양도 감소할 것이라는 전망이 나오고 있음. 투자자 입장에서 보자면 지금같은 하락기에는 열심히 공부를 하고, 상승장 초입에 재개발/재건축 투자 또는 청약을 통한 내집마련을 하면 좋겠다는 생각임. 특히 분양권 규제 중에서 전매제한 조건이 완화되어 꼭 내집마련이 아니더라도 투자목적으로 접근하기에 좋을 것 같음. 행크TV에서 송사무장이 시장이 회복되는 시그널 중 하나가 미분양 감소라고 했음. 이 지표를 꾸준히 모니터링 해야 할 것.