[부동산] 2016~2017년에 대구가 하락한 이유 - 매매지수와 입주물량

대구는 2015년 11월~2017년 7월까지 하락했다. 매매지수 4%, 전세지수는 3% 하락했다. 하락한 이유는 해당 시기 대구에 입주물량이 적정수요 대비 매우 넘쳤기 때문이다. 
 

 

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그런데 도대체 어디가 그렇게 공급을 많이 때린걸까? 

아래 그래프를 보면, 2016~2017년 사이 달성군에 공급을 미친듯이 때린 것을 알 수 있다. 달성군이 뭐길래 이렇게 공급을 많이 때린걸까? 

 
달성군에 대해 알아보자 

달성군은 대구의 다른 지역대비 고용증감율이 가장 가파르게 상승하는 지역이다. 2011년에는 뒤에서 두번째였는데 2019년 말에는 중구와 서구를 제치고 동구와 비슷한 수준으로 올라왔다. 즉, 과거에 비해 달성군에서 일하는 사람이 많아졌고 그래서 부동산에 대한 수요도 상승한 것이다. 이를 알고 건설사에서 공급 폭탄을 때린 것 같다. 
 

 

 
아무리 수요가 증가한다고 한들 이렇게 공급폭탄을 때리니 당할 재간이 있나. 아래 그래프에 따르면, 달성군이 2015년 11월을 기점으로 달성군이 -5%로 많이 하락한 것을 알 수 있다. 
 

 
그런데 사실 중구를 제외한 모든 지역이 하락했다. 어느 지역도 좋은 상황은 아니다. 그런데 특히 북구(-4%), 수성구(-4%), 달성군(-5%), 달서구(-6%)는 다른 지역 대비 더 많이 빠졌다. 반면에 중구(-0%), 남구(-1%), 서구(-2%), 동구(-3%)는 상대적으로 덜 하락했다. 왜 그런 것일까? 이에 대한 답은 아래 그래프를 보면 알 수 있다. 많이 빠진 북구, 달성군, 달서구는 2016~2017년에 입주물량이 타 구/군 대비 많았기 때문이다. 반면, 중구, 남구, 서구는 상대적으로 차지하는 비율이 적다. 즉, 당시 입주물량이 많았을수록 더 많이 하락했음을 알 수 있다. 
 

 

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그런데 수성구와 동구는 뭔가 이상하다...

하지만 여기서 의문이 들만한 것이 있다. 아래 그래프를 보면 수성구는 적정 수요보다 적게 공급이 되었고, 동구는 2015년부터 적정수요 이상으로 공급되었다. 그럼에도 수성구(-4%)가 동구(-3%)보다 더 많이 하락한 것이다. 왜 그런 것일까? 
 

 
왜 그런지 고민하다 과거 상승장에서 힌트를 얻을 수 있었다. 각 구/군별로 2009년 8월을 기점으로 2015년 12월까지의 매매지수 상승률을 보면 달서구(77%), 달성군(74%), 수성구(72%), 북구(76%)가 모두 대구 전체(71%) 상승률보다 더 높이 상승했음을 알 수 있다. 반면에 동구(59%), 서구(52%), 남구(48%), 중구(43%)는 대구 전체 대비 상승률이 많이 낮다. 즉, 그동안 가격이 많이 올랐던 지역이 하락장에서 가격하락을 더 많이 한 것이다. 비록 동구가 공급이 수요대비 많았음에도 수성구보다 상승폭이 적었기 때문에 수성구보다 덜 하락했다고 해석할 수 있다. 
 

 

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표로 요약해보자

군/구	16-17 상승률	09-15 상승률	16년 입주물량	해석
대구 전체	-4%	71%	공급 >> 수요	-
달서구	-6%	77% (+6%)	공급 > 수요	지난 상승장의 상승률이 높고, 공급이 수요보다 많았던 지역들 16-17 하락장에서 많이 하락함
달성군	-5%	74% (+3%)	공급 >> 수요
**북구	-4%	76% (+5%)	공급 > 수요
**수성구	-4%	72% (+1%)	공급 < 수요	상승률이 높았으나 공급 대비 수요가 많아 상대적으로 덜 하락함 (*북구와 비교는 아래 참고)
동구	-3%	59% (-12%)	공급 > 수요	수요 대비 공급이 많았음에도 지난 하락장에 상승률이 높지 않기 때문에 상대적으로 덜 하락함
서구	-2%	52% (-19%)	공급 << 수요	지난 상승장의 상승률이 낮고, 공급보다 수요가 많았던 지역들 16-17 하락장에서 적게 하락함
남구	-1%	48% (-23%)	공급 << 수요
중구	-0%	43% (-28%)	공급 << 수요

 
*북구랑 수성구 비교하기 
북구는 09-15 상승률이 수성구보다 4%나 높고, 수요 대비 공급물량도 엄청 많은데 왜 16-17상승률이 수성구랑 같은지 이상해서 상세히 살펴보았다. 소수점 버림하면서 같아보인 것이지 사실은 수성구보다 북구가 더 많이 하락했다. 또한 2017년 7월 기점으로 다시 상승할 때도 수성구는 공급이 부족해서 더 빨리 상승하는 반면 북구는 상승은 하나 조금 지지부진한 모습을 보인다. 
 

 
그래서 결국 대구가 왜 하락했냐고하면 입주물량 폭탄이었기 때문이다. 각 지역별로 수요 대비 공급 물량의 많고 적음은 달랐지만 각 구/군이 서로 독립적이지 않기 때문에 어느 한 지역의 공급폭탄이 다른 구/군에 영향을 미친 것 같다. 이 부분에 대해서는 데이터로 어떻게 파악하면 좋을지 모르겠어서 생략한다. 아마 먼저 하락한 지역을 찾으면 될 것 같은데... 좀 더 고민해볼 필요가 있겠다.
 

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대장 아파트와 못난이 아파트 비교 (2016-2017년 기준)

대구 대장 아파트는 수성구의 태왕아너스로 정했다. 힐스테이트범어는 2023년 기준 3년차로 2016년에는 없었기 때문에 제외한다. 또한 우방범어타운2차는 39년으로 너무 오래된 구축이라 제외했다. 태왕아너스는 2016년-2017년 사이에 36평형과 87평을 제외하고는 오히려 상승했다. 75평은 해당 기간에 거래가 아예 없었고, 나머지 36, 46, 55평은 하락장 시기에도 거래가 되면서 상승세를 보였다. 

 
반면에 못난이아파트는 대구 달성군의 논공성원으로 정했다. 너무 차이가 많이 나나? 거의 1등과 꼴등을 비교하는 꼴이다. 매매 실거래가를 보면 2016-2017년 사이에 모든 평형에서 가격이 하락한 것을 볼 수 있다. 또한 그 하락률 크기도 꽤 컸다. 

 

하락장에서 대장아파트는 덜 하락하거나 오히려 상승하기도 한다. 반면에 못난이 아파트는 가파르게 하락하는 것을 알 수 있었다. 리스크 관리 측면에서도 못난이 아파트는 피하는 게 좋다!